В предишния ни пост ви запознахме с разликите между тераса, балкон и лоджия или казано на технически език “отворените пространства” от имота. В съвременното жилищно строителство все по-често на преден план излиза темата за усвояването на балкони, лоджии и тераси. Законът за устройство на територията (ЗУТ) прави ясно разграничение между тези три типа отворени пространства, като взема предвид тяхната конструктивна специфика и потенциалното им влияние върху устойчивостта на сградата при преустройство.
Освен функционалната си роля, балконите, лоджиите и терасите имат важно психологическо значение за обитателите – те внасят усещане за простор, връзка с външната среда и комфорт. Архитектурно те придават живот и характер на фасадата, особено при иначе еднообразни и сиви панелни сгради.
В практичен аспект, тези елементи допринасят за увеличаване на използваемата площ в апартамента или къщата и могат да се превърнат в красиво и функционално допълнение към интериора на жилището.
Това е тема, която вълнува доста хора, особено тези, които искат да разширят жилищната си площ. Трябва да знаем обаче, че има някои законови уредби, които трябва да спазите преди да пристъпите към тази стъпка-усвояването на открито пространство. Тук ще разгледаме кои са те, както и етапите, през които минава усвояването на терасата.
Усвояване на тераса-стъпки
Усвояването на тераса е процес, който изисква внимателно планиране, техническа подготовка и изпълнение от опитни специалисти. В зависимост от конкретните характеристики на обекта и изискванията на проекта, стъпките могат да варират, но обикновено включват следните основни етапи:
Разработка на проект и узаконяване
Първата и задължителна стъпка е създаването на архитектурен или идеен проект, който подлежи на съгласуване и одобрение от съответните институции, най-често общинската администрация. Само след официално разрешение може да се пристъпи към реалното изпълнение.
Подготовка на обекта
Преди да започнат строителните дейности, е необходимо пространство̀то да бъде подготвено – да се демонтират съществуващи конструкции, да се почисти зоната и да се осигурят подходящи условия за безопасна работа.
Изграждане на нова конструкция
Обособяването на затворена тераса често изисква издигане на нови стени и таван. Този етап е критично важен и следва да се реализира от квалифицирани, за да се гарантира спазването на строителните норми и изискванията за безопасност.
Изолация и климатичен контрол
За да бъде новото помещение функционално и удобно, е важно да се постави качествена топло- и хидроизолация. Освен това, трябва да се предвиди ефективна вентилация, за да се предотвратят влага и конденз.
Интериорно завършване
След приключване на строителните работи, се преминава към довършителните дейности – шпакловка и боядисване на стените, монтаж на осветление, подови настилки и други детайли, които придават завършен и уютен вид на новото вътрешно пространство.
Ако планирате усвояване на открито пространство, ние от ММ Дограма, ще ви съдействаме при избора на подходящата дограма.
Балкон, лоджия и тераса според Закона за устройство на територията
В ежедневната реч термините „тераса“, „балкон“ и „лоджия“ често се използват като синоними. В строителната и юридическата практика обаче тези понятия имат ясно разграничени значения, които са важни при проектиране, преустройство и узаконяване.
Съгласно §5, т. 57–59 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията (ЗУТ), всеки от тези архитектурни елементи се дефинира по различен начин:
- Тераса – открита използваема площ, разположена върху помещения, колони или директно върху терена (т. 59).
- Балкон – също открита площ, но изградена върху конзолна конструкция, издадена извън фасадата на сградата (т. 57), т.е. той буквално „виси“ пред нея.
- Лоджия – използваема площ, която е вградена в обема на сградата, открита само от външната страна (т. 58), като не излиза извън фасадната линия.
Основната разлика между терасите и балконите от една страна, и лоджиите – от друга, е положението спрямо фасадата. Докато първите са външни издатини, лоджията е вътрешно пространство, което остава в рамките на фасадата.
Освен дефинициите, законодателството предвижда и конкретни регулации за изграждането и преустройството на тези елементи. Ключовите нормативни документи в тази област са:
- Законът за устройство на територията (ЗУТ)
- Наредба №7 от 2004 г. – за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии.
Според дефиницията в ЗУТ, „фасада“ представлява външна ограждаща стена на сграда, която стъпва на терен, което е важно при определянето дали дадено пространство се счита за част от фасадата или излиза извън нея.
В какво се състои процедурата по усвояването на откритите пространства?
Ще започнем с това, че самоволното преустройство, остъкляване или саниране на открити пространства като тераси, балкони и лоджии без необходимото разрешение е противозаконно и подлежи на санкции съгласно Закона за устройство на територията (ЗУТ).
Според закона, собствениците нямат право да извършват строително-ремонтни дейности в своите самостоятелни обекти, ако те водят до:
- промяна на общи части или пространства;
- нарушаване на архитектурната визия на сградата;
- компрометиране на носимоспособността или конструктивната устойчивост;
- намаляване на нивото на пожарна безопасност.
Всяко преустройство, което променя външния вид на сградата или засяга общите части, трябва да бъде предварително съгласувано с останалите съсобственици.
Необходими стъпки за легално усвояване:
Съгласие от съсобствениците
Усвояването и остъкляването на тераса може да се осъществи само след съгласието на минимум 51% от собствениците в сградата.
Общо събрание
Домоуправителят е длъжен да свика общо събрание на етажната собственост. При наличие на необходимото мнозинство, желаещият собственик може да пристъпи към следващия етап.
Разрешение за строеж
Въз основа на дефинициите в Допълнителните разпоредби на ЗУТ, за усвояване на тераса (както и балкон или лоджия) се изисква издаване на разрешение за строеж от компетентните органи.
Само при стриктно спазване на нормативната база може да се извърши преустройство, което е едновременно законно, безопасно и в съответствие с архитектурния облик на сградата.
Да преминем и към законовите изисквания за усвояването на открити пространства.
Законови изисквания за усвояване на балкон, лоджия и тераса
За да не подлежим на санкции и процедурата да е законосъобразна, трябва да спазваме следните правила:
- Регламентирано е изискването балконите, лоджиите, терасите и външните стълби да имат парапети, изпълнени от здрав материал;
- Следва да се спази и условието при височина от вътрешната страна не по-малка от 1.05 м за сгради с височина до 15 м и не по-малка от 1.20 м за по-високите сгради;
- Строителните елементи и конструкции не трябва да създават условия за нещастни случаи, от падане от необезопасени места с височина над 150 см;
- Наличието на отваряем външен френски прозорец-хармоника, двукрила или трикрила врата и пр., превръща помещението в лоджия;
- Забранени са хоризонтално поставените ограждащи елементи при парапети, с цел по-голяма безопасност на деца, оставени без родителски контрол;
- Балконите се разполагат на височина най-малко 3.20 м от нивото на тротоара в случаите, когато външната линия на застрояване съвпада с уличната регулационна линия;
- Законът допуска издатини по покривната плоскост, но единствено над покриви с 45-градусов наклон, където са разрешени капандури, корнизи, перголи и други архитектурни елементи с височина не повече от 70 см;
- Не следва да се възприемат като издатини слънцезащитни устройства на прозорците, балконите, лоджиите и терасите и слънчевите колектори по фасади и покриви.
Остъкляването и усвояването на открито пространство, без разрешение от съответната администрация е незаконно и крие риск от санкции. Така, че преди да предприемете стъпката по усвояването на терасата, следва да спазвате точките от закона за устройство на територията и да имате разрешение от съответната общинска администрация.
Ако вече сте реализирали такъв проект, но без разрешение, може да бъде издадена заповед за премахването му. Законът предвижда, че строеж, за който се изисква разрешение, но е изграден без такова, е незаконен и като такъв подлежи на премахване.
Ако ви предстои усвояване на тераса, доверете се на ММ Дограма при избора на дограма
Ако ви предстои усвояване на тераса, доверете се на експертите от ММ Дограма, за да изберете най-подходящата дограма за вашия проект. Нашият екип ще ви съдейства с професионални съвети относно видовете профили, остъкляване и изолация, съобразени с конкретните условия на вашия обект. Посетете нашия уебсайт или се свържете с нас, за да получите персонализирана консултация и решения, съобразени с вашите нужди и стил. С ММ Дограма всяка тераса се превръща в уютно и функционално пространство.
